【不動産】そのマンション購入、ちょっと待った

話題

1: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 13:59:11.65 ID:G9MSl8ki9

https://news.yahoo.co.jp/articles/9a8157bad7d942464884872a005f2bd0fc021c74

マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。

しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。

当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。

管理費「上昇傾向」のワケ

マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、
エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。

具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。
必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。

キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、
反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。

こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、
委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。

首都圏の管理費は、10年で2割上昇

国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する
調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。

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図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円)
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https://news-pctr.c.yimg.jp/uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFs-Knw39CLTsfp6KpenqJJA8MAaww4_P-cS70N554ynC1eIhlFl7-TfIQIXgIA1UthhAooSCxpS6CrdSNvuGW_t_5da-0_5F_Kew6sLN70rdCGNOy0X9UQ2eyxQe_H9EeQ==

2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1%のアップ。
このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。

したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。

管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。

しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。

その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。

「均等積立方式」と「段階増額積立方式」

一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために
定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。

図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が
安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。

にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。

まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を
均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、
月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。

※以下、全文はソースで。

前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1600744487/
1が建った時刻:2020/09/22(火) 10:41:54.68

 

引用元: ・【お住まい】ダマされるな…マンション購入5~10年後にやって来る意外な落とし穴「こんなはずではなかったのに……」★3 [記憶たどり。★]

72: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:17:27.71 ID:abZPMThx0
>>1
いや…何で賃貸の家賃に予め維持費が含まれて無いと思うのか

 

109: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:24:18.51 ID:LMDSa6wlO
>>1
購入前にこういうことを考えてからマンション買うんじゃないの?バカなの?

 

158: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:32:52.51 ID:F9/r3ka20
>>1
そもそもスタート金額が販売する業者の仮設定だから
組合が稼働して数年すると気が付いて値上げ
エレベーター修繕になると1階に住む奴らが拒否するから注意が必要
修繕積立金の他に必要なのは取り壊し費用なんだけど知られてない

 

159: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:32:52.57 ID:ZKoCt23O0
>>1
諸経費が安めのところを計算するのは難しいやね
古くなると色々あんのよ

 

172: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:35:48.97 ID:V+t8sfAW0
>>1
何故買う前に想像できないのか
購入者は催眠術でもかけられるん?

 

185: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:37:32.49 ID:osixeyz/0
>>172
買う前に想像する能力があればノコノコ内覧会には来ないだろ

 

374: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 15:07:38.02 ID:X6pcrTk50
>>1
あと資産になるから
生活保護受ける時は手放さなきゃいけない

 

4: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:01:08.99 ID:RTXgZImD0
マンションは負動産
買うもんじゃなく借りるもの

 

5: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:01:31.97 ID:+gH/lxm30
マンション購入で常識の話を意外なように書くことでカネもらえるのか
記者って楽な商売だな

 

8: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:02:13.58 ID:osixeyz/0
>>5
上げてから落とすのがマスコミのお仕事です

 

334: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:59:07.24 ID:xiL3zKng0
>>5
マンション購入すること自体が非常識だし
情弱のかたまりなんだがww

 

6: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:01:43.80 ID:tx5E3fc90
以下桜上水、四谷とか建て替えで成功してるとこがいっぱいあることを知らない貧乏人ばっかのスレです

 

34: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:09:35.96 ID:HLYaeK8J0
>>6
建て替えで成功してるとこがいっぱいあるなら、
苦労しないわ。
建て替えとか簡単に言ってるが、再開発以外、費用持ち出しとかの建て替えになるから。

 

48: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:13:00.44 ID:kePY1iYP0
>>6
そりゃある事にはあるだろうけど。
詳しい割合忘れたがかなり低いぞ?
確か何千棟に一棟ぐらいだろ。それぐらいモメる。

 

79: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:18:45.12 ID:CT1UcJbB0

>>6
https://www.mlit.go.jp/common/001351558.pdf

今の時点で30年超のマンションが91.8万戸
20年後には384.5万戸になる

これ建て替え成功すると思うか?

 

156: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:32:22.85 ID:mtCYqLnd0
>>6
建ぺい率含め大きさや戸数含めて同じには出来ないし住民や土地の値段もあるから本当にたまたま上手くいった一部だけだよ

 

9: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:03:26.17 ID:+pd3Frhz0
他人が壊したり汚したりしたとこの金払いたくないなら戸建て
貧乏やケチや変人がいたら修繕の話し合いもできないよ

 

13: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:04:58.41 ID:p65AqjV50
マンション購入するなら最初からわかっている事。
まあ、ちょっと不安要素ではある。
今更取り上げるという事は、コロナに便乗して郊外の不良戸建物件を整理したい勢力がいるという事。

 

21: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:07:04.55 ID:1UK1mEMG0
ガレージ月1000円と言ってたのに上がって上がって今は15000円。当初ガレージ無料じゃ無いところが販売会社の策略。

 

421: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 15:17:52.32 ID:5FZQ0s7K0
>>21
なんで上がるんだ?

 

22: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:07:15.54 ID:NyFEYr8Z0
マンション買いたいのに管理組合理事長が積立金の情報開示を拒否して売買契約がストップしてるんだが

 

37: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:10:15.89 ID:dFLZUKvl0
>>22
地雷物件だから止めとけって優しさだぞ

 

39: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:11:14.31 ID:QPFae+uZ0
>>22絶対ヤバそう

 

246: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:46:14.18 ID:cflI+CL40
>>22
そんなとこあるんか、地雷だな

 

25: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:07:57.22 ID:4cvFxWEw0
代々続く富豪の一族はマンションなんかに住んでいない
カモにされる下級国民

 

29: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:08:28.37 ID:8fjU+EJY0
>>25
ウサギ小屋にも住んでないけどw

 

32: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:09:15.15 ID:58/+mA/X0

マンションだけの問題か?戸建ては共有部がない、管理費、修繕費は当然自己負担

せめて分譲マンションと戸建ての平均的な管理費、修繕費を比較し高低を示しなよ

 

52: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:13:49.84 ID:+pd3Frhz0
>>32
戸建ては自由に決められる
マンションは変人がいて話し合いがこじれる

 

94: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:21:16.00 ID:i9VHK8cU0
>>32
管理会社がヤバいとこあるみたいだね
漫画で読んだ

 

359: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 15:04:29.06 ID:tqm7WGds0
>>32
高層マンションの本格的な修繕費のデータがないのが実態だよ

 

35: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:09:50.08 ID:ez85V2fy0
立地条件さえよければ30年過ぎても
価格は下がらない

 

55: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:14:28.60 ID:i9VHK8cU0
正直不動産で読んだけどマンションの管理費の闇は凄いなw

 

248: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:46:21.67 ID:Q5wmfPNa0
>>55
ちょっと前にやってたよね
それより前の話になるけど、地上げ屋騒動の事も、騒がれる前に漫画でやってたね

 

56: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:14:29.98 ID:yEcOB49y0
戸建ての場合は自分の都合で差配できる
床が多少ベコベコしても雨漏りしても、修理先延ばし、あるいはしないという選択も可能
自分で修理してもいい
集合住宅の場合はそうはいかないだろう

 

59: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:15:18.75 ID:+gH/lxm30
戸建は柱さえ問題なければ
サイディング張替えと成型屋根の取り換えで済むから
昔よりもリフォーム費用も期間も抑えられるね

 

62: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:15:34.59 ID:6hnQrryF0
タワマン買おうと検討してたらウトに、タワマンは地面を1部屋毎に割ると凄く狭くいくら地価が高い場所でも1部屋あたりの土地資産は僅か。
その逆に今のところはまだ無いがタワマンの解体費は高額になると予想され1部屋あたりの負担も高額になる。
老朽化するまでタワマンに住み続けてるとババ抜きのババを握ったままと同じ。
長期ローンを組んでのタワマン購入は自らババを掴みに行く愚かな行為で 、即金で買えかつ資金余裕が無い者が手を出す物じゃないと言われた。

 

309: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 14:54:48.13 ID:IpoUiqCD0

>>62
正解

解体ガラの海外受け入れ拒否で産廃費が急カーブの右肩上がりでどうしようもなくなってる

完全なババ抜きだよ

 

343: きょうせいちゃんねる 2020/09/22(火) 15:01:32.01 ID:kePY1iYP0
>>62
ほ( ´∀` )亀の甲より年の功やの。

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